Nach \u00a7\u2009536 I BGB braucht der Mieter nicht die volle Miete zu zahlen, sofern nicht die Minderung der Tauglichkeit unerheblich ist (\u00a7\u2009536 I 3 BGB). Dem Wohnraummieter kann dieses Recht nicht einmal durch Individualvereinbarung entzogen werden, \u00a7\u2009536 IV BGB.<\/p>\n
Zwischen dieser Minderung und derjenigen im Kaufrecht bestehen erhebliche Unterschiede: Die mietrechtliche Minderung braucht nicht<\/strong> erst durch die Aus\u00fcbung eines Gestaltungsrechts<\/strong> vollzogen zu werden. Vielmehr setzt \u00a7\u2009536 BGB selbst die Miete herab, so dass der Mieter nur den geringeren Betrag (oder bei g\u00e4nzlicher Unbrauchbarkeit der Mietsache \u00fcberhaupt nichts) schuldet. Daher unterliegt die Minderung anders als im Kaufrecht als solche auch nicht mittelbar einer Verj\u00e4hrung. Wenn der Mieter trotzdem den vollen Betrag gezahlt hat, kann er das zuviel Gezahlte grunds\u00e4tzlich nach \u00a7\u2009812 I 1 Alt.1 BGB zur\u00fcckverlangen. Dieser R\u00fcckforderungsanspruch<\/strong> in Bezug auf zuviel gezahlte Miete unterliegt dann der Regelverj\u00e4hrung der \u00a7\u00a7\u2009195, 199 BGB<\/a>. I. Wirksamer Mietvertrag<\/strong> II. Mangel der Mietsache<\/strong> 2. Rechtsmangel<\/strong> nach \u00a7 536 III BGB<\/a> III. Kein Ausschluss der Gew\u00e4hrleistung<\/strong> 2. gesetzlicher Gew\u00e4hrleistungsausschluss<\/strong> 3. durch Verhalten des Mieters<\/strong>
\nWenn der Mieter in Kenntnis der Minderung die volle Miete weiterzahlt<\/strong>, scheitert sein R\u00fcckforderungsanspruch allerdings an \u00a7\u2009814 BGB (Kenntnis der Nichtschuld<\/strong>). Das kann er verhindern, indem er unter Vorbehalt der R\u00fcckforderung zahlt. F\u00fcr die Zukunft wird die Minderung durch eine (auch vorbehaltslose) Weiterzahlung nicht ber\u00fchrt, sofern nicht im Einzelfall in der vorbehaltslosen Zahlung ein Verzicht oder Verwirkung zu sehen sind (vgl. Medicus\/Lorenz, Schuldrecht II BT, Rn. 457 f.).<\/p>\n
\nEs muss nach allgemeinen Grunds\u00e4tzen ein wirksamer Mietvertrag geschlossen worden sein.<\/p>\n
\nDie Mietsache muss mangelhaft sein
\n1. Sachmangel<\/strong> i.S.d. \u00a7 536 I, II BGB<\/a>
\na) erheblicher Fehler<\/strong> nach \u00a7 536 I BGB<\/a>
\nFehler,<\/strong> der die Tauglichkeit der Sache zu dem vertragsgem\u00e4\u00dfen<\/strong> Gebrauch nicht nur unerheblich aufhebt oder beeintr\u00e4chtigt (subjektiver Fehlerbegriff<\/strong>).
\nb) Fehlen oder sp\u00e4terer Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft<\/strong> nach \u00a7 536 II BGB<\/a><\/p>\n
\nDem Mieter wird aufgrund eines privaten Rechts eines Dritten der vertragsgem\u00e4\u00dfe Gebrauch ganz oder teilweise tats\u00e4chlich entzogen.
\n(analoge<\/strong> Anwendbarkeit, wenn dem Mieter infolge des Rechts eines Dritten der Gebrauch von vornherein<\/strong> nicht gew\u00e4hrt wird.)<\/p>\n
\n1. vertraglicher Gew\u00e4hrleistungsausschluss<\/strong>
\nSofern es sich nicht um ein Wohnraummietverh\u00e4ltnis handelt (\u00a7 536 IV BGB<\/a>) kann das Minderungsrecht durch vertragliche Vereinbarung, auch im Rahmen der Vereinbarung allgemeiner Gesch\u00e4ftsbedingungen, ausgeschlossen werden.<\/p>\n
\nDurch Gesetz ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel positiv kannte<\/strong> oder grob fahrl\u00e4ssig nicht kannte<\/strong> (\u00a7 536b S 1<\/a>, 2 BGB<\/a>). Im letzteren Fall bleibt dem Mieter aber die Minderungsbefugnis erhalten, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die Mietsache trotz des Mangels annimmt (\u00a7 536b S 3 BGB<\/a>). Die Minderung ist weiterhin ausgeschlossen, soweit der Mieter seine Anzeigepflicht verletzt hat und der Vermieter deshalb gehindert war, Abhilfe zu schaffen (\u00a7 536c II S 2 Nr. 1 BGB<\/a>; vgl. Beck-OK- Ehlert, \u00a7 536, Rn. 105).<\/p>\n
\nDie Minderung ist zudem ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Mieter zu vertreten<\/strong> ist (BGH NJW 1992, 1036<\/a>; OLG Naumburg NZM 2002, 100; LG Duisburg WuM 2003, 494<\/a>), z.B. wenn der Mieter den Mangel verursacht hat.<\/p>\n