1. Zuständigkeit
Für die Zwangsvollstreckung durch Zwangsversteigerung ist das Amtsgericht der belegenen Sache nach § 1 I ZVG als Vollstreckungsgericht zuständig. Dort entscheidet nach § 3 I i) RPflG der Rechtspfleger.
2. Ordnungsgemäße Antragstellung
Die Zwangsversteigerung setzt nach § 15 ZVG den Antrag des Gläubigers voraus.
3. Allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen
Auch hier müssen nach § 750 ZPO die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen
(Titel, Klausel, Zustellung) vorliegen.
Dem Antrag ist der Titel beizufügen Hier kommen der dingliche wie auch der schuldrechtliche Titel in Betracht.
Der dingliche Titel beinhaltet die Verpflichtung des Schuldners, die Zwangsvollstreckung aus dem Grundeigentum zu dulden. Die Beschreibung des Grundeigentums muss mit der des Grundbuchs übereinstimmen. Ein solcher Titel kann entweder durch notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel nach § 794 I Nr. 5 ZPO geschaffen werden oder durch Urteil auf Duldung der Zwangsvollstreckung.
Aus dem schuldrechtlichen, d.h. über die jeweilige Geldforderung bestehenden Titel kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung ebenso, jedoch schneller betreiben, da das oben geschilderte Verfahren entfällt. Voraussetzung allerdings ist die vorherige Eintragung einer Sicherungshypothek; diese ist dann Vollstreckungsgrundlage (§ 867 III ZPO). Ihre Eintragung wird auf dem schuldrechtlichen Titel vermerkt. Dies erfolgt i.d.R. durch Verbindung einer entsprechenden grundbuchamtlichen Urkunde mit dem Vollstreckungstitel.
4. Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen
Manchmal müssen über die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen hinaus auch besondere Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. Dies gilt insbesondere, wenn die Vollstreckung von Voraussetzungen abhängig ist, deren Vorliegen nach den obigen Ausführungen bei Erteilung der Vollstreckungsklausel nicht geprüft wird.
Hierzu gehören im Allgemeinen der Ablauf des bestimmten Kalendertages (§ 751 I ZPO), die Erbringung der Sicherheitsleistung (§ 751 Abs. 2 ZPO) und die Erfüllung oder das Angebot der Gegenleistung (§ 756 ZPO).
Gerade im Zusammenhang mit der Immobiliarvollstreckung stellen sich jedoch noch weitere Fragen.
a) Erfolglosigkeit der Mobiliarvollstreckung
Wegen des besonderen Eingriffs in die Schuldnerposition durch Versteigerung einer Immobilie stellt sich die Frage, ob ein Gläubiger die Immobiliarvollstreckung nur betreiben dar, wenn die Mobiliarvollstreckung erfolglos war. Für öffentliche Abgaben ist dies in §§ 322 IV, 412 II AO ausdrücklich so vorgesehen. Aber auch für sonstige Fälle könnte sich dies aus dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz ergeben. Allerdings hat der Gläubiger einen titulierten Anspruch, deren Erfüllung der Schuldner hartnäckig verweigert. Vor diesem Hintergrund ist der Gläubiger bei der Wahl des Vollstreckungsobjektes nicht an den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gebunden. Mobiliarvollstreckung und Immobiliarvollstreckung stehen insofern gleichberechtigt nebeneinander und sogar zeitgleich betrieben werden.
b) Höhe der Forderung
Fraglich ist, ob die Zwangsversteigerung eine Forderung in bestimmter Mindesthöhe voraussetzt, bei deren Fehlen sie wegen eines unverhältnismäßigen Eingriffs in den von Art. 14 GG gewährleisteten Schutz des Eigentums abzulehnen ist. Eine solche Mindesthöhe wird jedoch nicht für erforderlich gehalten. Allerdings ist die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen durch Zwangsversteigerung wegen Bagatellforderungen nur dann zulässig, wenn der Schuldner wiederholt erfolglos zur Zahlung aufgefordert wurde.
c) Vorliegen der grundbuchrechtlichen Voraussetzungen
Die Zwangsversteigerung darf nur nach § 17 I ZVG nur angeordnet werden, wenn der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks eingetragen oder wenn er Erbe des eingetragenen Eigentümers ist. Die Eintragung des Schuldners als Eigentümer ist nach § 17 II 1 ZVG durch ein Zeugnis des Grundbuchamts nachzuweisen. Gehören Vollstreckungsgericht und Grundbuchamt demselben Amtsgericht an, so genügt nach § 17 II 2 ZVG statt des Zeugnisses die Bezugnahme auf das Grundbuch. Soweit der Schuldner nicht als Eigentümer des Grundstücks eingetragen, jedoch Erbe des eingetragenen Eigentümers ist, so ist die Erbfolge nach § 17 III ZVG durch Urkunden glaubhaft zu machen, sofern sie nicht bei dem Gericht offenkundig ist.
Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) Januar 2014
